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Result No. 1 / 1:
ID:24707
Type:U/Judgements
Cite:BGH Karlsruhe, Urteil from 04/06/2001, Ref. V ZR 402/99, WM 2001, 1158
Area:KH/Immobilienfinanzierung, Baufinanzierung, Hypothekenkredit, Bausparen, Lebensversicherung
Keywords:Immobilienerwerb; Aufklärungspflichten; Beratungspflichten; Erfüllung; Prospekthaftung
Countries/Regions:04EUDE/Germany
Reference:V ZR 402/99
Court:BGH Karlsruhe
State:Urteil
Date of judgment:04/06/2001
Found at:WM 2001, 1158
Norm:BGB § 276
Basic principle:Bei den Verhandlungen über den Kauf einer Eigentumswohnung darf der Verkäufer grundsätzlich davon ausgehen, dass sich sein künftiger Vertragspartner selbst über Art und Umfang der Vertragspflichten im eigenen Interesse Klarheit verschafft hat. Eine Aufklärungspflicht besteht nur dann, wenn wegen besonderer Umstände des Einzelfalls davon ausgegangen werden muss, dass der künftige Vertragspartner nicht hinreichend unterrichtet ist und die Verhältnisse nicht durchschaut.
Fulltext:Zum Sachverhalt:
Auf Grund eines notariell beurkundeten Angebots vom 27. 12. 1989, das die Bekl. am 29. 12. 1989 in notariell beurkundeter Form annahmen, erwarb die Kl. von diesen eine in S. gelegene Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von 59,05m2 zum Preis von 91797 DM. Die Kl. finanzierte den Erwerb in vollem Umfang durch ein Darlehen. Für den Wohnungskauf hatte der von den Bekl. mit dem Vertrieb beauftragte Zeuge F die Kl. gewonnen. Neben einem Exposé über die Wohnungseigentumsanlage übergab ihr der Zeuge nach den Behauptungen der Kl. außerdem ein Berechnungsbeispiel für ein anderes Objekt. Zu dem Berechnungsbeispiel habe er erläutert, es gelte entsprechend für die der Kl. angebotene Wohnung, weshalb davon auszugehen sei, dass sich die Wohnung ab 1997 „fast" von selbst tragen werde. Die Berechnung sei jedoch unzutreffend, weil die Kosten für die abzuschließende Lebensversicherung nicht berücksichtigt worden seien; überdies seien die tatsächlichen Hypothekenzinsen höher als angesetzt und die Steuerersparnisse geringer. Die Kl. ist der Ansicht, die Bekl. seien ihr wegen Verletzung von Aufklärungspflichten zu Schadensersatz verpflichtet. Sie hat ihren Schaden aus der Darlehenssumme, den gezahlten Zinsen und Wohngeldern, der Grundsteuer sowie den Prämien für zwei Lebensversicherungen abzüglich ihrer Mieteinnahmen, Steuerersparnisse sowie des Rückkaufwerts der Lebensversicherungen errechnet und zuletzt Zahlung von 120158,51 DM Zug um Zug gegen Rückauflassung des Wohnungseigentums verlangt.
Das LG hat die Klage abgewiesen, das BerGer. ihr in Höhe von 118010,28 DM stattgegeben. Die Revision der Bekl. zu 2 war erfolgreich und führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.

Aus den Gründen:
I. Das BerGer. ist der Ansicht, die Bekl. seien der Kl. wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten zu Schadensersatz verpflichtet.
Der Kapitalsuchende müsse den Kapitalanleger wahrheitsgemäß und vollständig über alle Umstände unterrichten, die für dessen Anlageentscheidung von Bedeutung seien. Eine solche Aufklärung sei nicht erfolgt, wobei offen bleiben könne, ob der für die Bekl. handelnde Zeuge dem Verkaufsgespräch der Kl. ein nicht passendes Berechnungsbeispiel für eine kleinere Wohnung zu Grunde gelegt habe. Sei dies nicht der Fall gewesen, hätten die Bekl. sie zwar nicht wahrheitswidrig, wohl aber unvollständig beraten. Dass dies für den Kaufentschluss nicht ursächlich gewesen sei, hätten die Bekl. nicht dargelegt. Die Kl. könne als Schadensersatz das negative Interesse verlangen. Ihr seien daher die mit dem Erwerb der Eigentumswohnung entstandenen Kosten Zug um Zug gegen deren Rückübereignung zu ersetzen. Wegen des unzureichenden Bestreitens der Bekl. sei bei Berechnung des Schadens bis auf eine Ausnahme von den Angaben der Kl. auszugehen.
Dies hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand.
II. 1. Zu Recht wendet sich die Revision gegen die Auffassung des BerGer., dass die Bekl. wegen Verschuldens bei Vertragsschluss schon deshalb zu Schadensersatz verpflichtet seien, weil eine umfassende Beratung der Kl. über ihre monatlichen Belastungen aus dem Erwerb des Wohnungseigentums unterblieben sei. Die vom BerGer. getroffenen Feststellungen reichen nicht aus, um eine dahingehende vorvertragliche Verpflichtung der Bekl. zu begründen.
a) Auch bei Vertragsverhandlungen, bei denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, besteht eine Pflicht, den anderen Teil über solche Umstände aufzuklären, die den von ihm verfolgten Vertragszweck vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten durfte (Senat, LM § 123 BGB Nr. 45; NJW 1979, 2243 = LM § 123 BGB Nr. 54). Wie der Senat in der vom BerGer. herangezogenen Entscheidung (Senat, NJW-RR 1988, 348 [350] = LM § 463 BGB Nr. 50 = WM 1988, 48 [50]) ausgeführt hat, folgt hieraus insbesondere, dass der Verkäufer beim Erwerb einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage den Käufer in einem Prospekt wahrheitsgemäß und vollständig über die für dessen Entscheidung relevanten Umstände unterrichten muss (vgl. auch BGHZ 116, 7 [12] = NJW 1992, 241 = LM H. 3/1992 § 823 [Be] BGB Nr. 38; BGHZ 123, 106 [110] = NJW 1993, 2865 = LM H. 1/1994 § 276 [Fa] BGB Nr. 133; BGH, NJW 2000, 3346 = LM H. 1/2001 § 276 [Fa] BGB Nr. 156 = WM 2000, 1503 [1504]; NJW 2001, 436 = NZM 2001, 154 = ZIP 2000, 2307 [2310]). Fehlerhafte Angaben in einem Prospekt der Bekl. hat das BerGer. jedoch nicht festgestellt.
b) Auf der Grundlage der bislang getroffenen Feststellungen waren die Bekl. nicht verpflichtet, die Kl. - ungefragt - im Hinblick auf ihre monatlichen Belastungen aus dem Erwerb der Eigentumswohnung umfassend zu beraten. Jedermann darf grundsätzlich davon ausgehen, dass sich sein künftiger Vertragspartner selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenen Interesse Klarheit verschafft hat. Eine Aufklärungspflicht besteht nur dann, wenn wegen besonderer Umstände des Einzelfalls davon ausgegangen werden muss, dass der künftige Vertragspartner nicht hinreichend unterrichtet ist und die Verhältnisse nicht durchschaut (BGH, NJW 1997, 3230 [3231] = LM H. 8/1997 § 276 [Fb] BGB Nr. 78). Diese Voraussetzungen mögen etwa bei einer erkennbar drohenden finanziellen Überforderung erfüllt sein (vgl. Senat, NJW 1974, 849 [851] = LM § 242 [Be] BGB Nr. 31), die Kl. macht jedoch nicht geltend, dass der Erwerb der Wohnung ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit übersteige.
2. Das angefochtene Urteil hat daher mit der gegebenen Begründung keinen Bestand. Die Sache ist jedoch nicht i.S. einer Klageabweisung entscheidungsreif. Eine Verpflichtung des Bekl. zu 2, die Kl. im Wege des Schadensersatzes so zu stellen, als hätte sie vom Vertragsschluss abgesehen, kann sich nämlich aus der Verletzung eines besonderen Beratungsvertrags ergeben.
a) Eine solche ist gegeben, wenn der Verkäufer im Rahmen eingehender Vertragsverhandlungen und auf Befragen des Käufers einen ausdrücklichen Rat erteilt (BGHZ 140, 111 [115] = NJW 1999, 638 = LM H. 6/1999 § 675 BGB Nr. 259 m.w. Nachw.). Dabei steht es einem auf Befragen des Käufers erteilten Rat gleich, wenn der Verkäufer als Ergebnis intensiver Vertragsverhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, das zur Förderung der Vermittlung des Geschäfts dienen soll (BGHZ 140, 111 [115] = NJW 1999, 638 = LM H. 6/1999 § 675 BGB Nr. 259). Die Kl. hat solche Beratungstätigkeit behauptet. Nach ihrem Vorbringen soll sie der für die Bekl. tätige Zeuge im Rahmen eines Gesprächs, bei dem sie Verdienst- und Steuernachweise vorgelegt habe, mit dem Hinweis für den Abschluß des Kaufvertrags gewonnen haben, ein von ihm übergebenes Berechnungsbeispiel für den Erwerb eines anderen Objekts gelte für die angebotene Eigentumswohnung entsprechend, weshalb davon auszugehen sei, dass sich die Wohnung ab 1997 „fast" von selbst tragen werde.
b) Der Bekl. zu 2 müsste sich ein solches Verhalten des Zeugen zurechnen lassen. Nach den Feststellungen des BerGer. haben die Bekl. offensichtlich keinen Kontakt mit der Kl. aufgenommen, sondern dem Zeugen bei den Verhandlungen mit der Kl. freie Hand gelassen (vgl BGHZ 140, 111 [116] = NJW 1999, 638 = LM H. 6/1999 § 675 BGB Nr. 259) und ihn mit der Führung der wesentlichen Vertragsverhandlungen betraut (vgl. Senat, NJW 1996, 451 [452] = LM H. 3/1996 § 278 BGB Nr. 129). Dies genügt, um den Zeugen selbst dann als Erfüllungsgehilfen der Bekl. anzusehen, wenn er als Makler tätig gewesen sein sollte. Falls der Vortrag der Kl. zur Übergabe und Erläuterung des Berechnungsbeispiels zutrifft, steht damit auch fest, dass der Zeuge auf diese Weise einen Beratungsvertrag zwischen den Parteien als Bevollmächtigter der Bekl. zu Stande bringen konnte und zu Stande gebracht hat. Unter diesen Umständen war die individuelle Beratung der Kl. eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluss der Verkaufsbemühungen. Dies genügt für die Annahme einer stillschweigenden Bevollmächtigung des Maklers zum Abschluss des Beratervertrags und die Kundgabe seines Willens, die Beratung für die Verkäufer zu übernehmen und auszuführen (vgl. BGHZ 140, 111 [117] = NJW 1999, 638 = LM H. 6/1999 § 675 BGB Nr. 259).
3. Zu Recht rügt die Revision ferner, dass das BerGer. entgegen § 286 I 1 ZPO den Vortrag des Bekl. zu 2 insoweit unbeachtet gelassen hat, als die Höhe der von der Kl. behaupteten Zahlungen auf die Darlehenszinsen mit Nichtwissen bestritten worden ist. Die Forderung des BerGer., die Bekl. hätten „substantiiert zu einer fehlerhaften Zinsberechnung" der Kl. vortragen müssen, geht schon deshalb an der Sache vorbei, weil die Bekl. auch nach den Feststellungen im angefochtenen Urteil nicht etwa nur die Höhe der Zinsbelastung der Kl. in Abrede gestellt, sondern auch die hierauf erbrachten Zahlungen mit Nichtwissen bestritten haben. Selbst wenn - wofür indes nichts spricht - das regelmäßig genügende einfache Bestreiten (BGH, NJW 1995, 3311 [3312] = LM H. 2/1996 § 780 BGB Nr. 17; NJW-RR 1999, 1152 = LM H. 2/2000 § 138 ZPO Nr. 45) hier für die Höhe der Zinsbelastung nach § 138 II ZPO nicht ausgereicht haben sollte, hätten die Bekl. noch immer die außerhalb ihrer eigenen Handlungen und Wahrnehmungen liegende Erfüllung dieser Verpflichtung durch die Kl. - und damit die Höhe des auf Leistung von Geld gerichteten Schadensersatzanspruchs - wirksam mit Nichtwissen bestritten (§ 138 IV ZPO).
III. Hiernach ist die Sache an das BerGer. zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen (§ 565 I ZPO).
1. Einer Vernehmung des Zeugen F, den die Kl. für die von ihr behauptete Vorlage und Erläuterung des Berechnungsbeispiels benannt hat, und einer Beweisaufnahme zu den Zahlungen der Kl. auf die Schuldzinsen bedarf es allerdings nur dann, wenn die Kl., worauf sie bisher nicht hingewiesen worden ist, klargestellt hat, welche Umstände zu den angeblich höheren Belastungen und damit zu einer etwa schuldhaften Falschberatung durch den Zeugen führten.
a) Eine fehlerhafte Beratung kann die Kl. nicht schon aus der unterbliebenen Berücksichtigung ihrer Aufwendungen für die Darlehenstilgung durch den behaupteten Abschluss zweier Lebensversicherungen herleiten. Denn die Kl. durfte bei verständiger Betrachtung die Beratung durch den Zeugen nur dahin verstehen, dass Tilgungsleistungen in die zu Grunde liegenden Berechnungen nicht eingeflossen waren. Dies ergab sich aus dem angeblich von dem Zeugen vorgelegten Berechnungsbeispiel, das das „wirtschaftliche Ergebnis" ausdrücklich und hinreichend deutlich „ohne Tilgung" ausweist.
b) Die Berechnung der Kl. zu den Steuerersparnissen ist im Hinblick auf die dort zu Grunde gelegten Prozentsätze, die ersichtlich dem Progressions-Tarif aus § 32a EStG keine Rechnung tragen, nicht nachvollziehbar. Die Kl. müsste anhand der jeweiligen Steuersätze dartun, in welchem Umfang sich ihre Steuerbelastung durch die Berücksichtigung der Verluste aus der Vermietung reduziert hat. Es fällt auf, dass die von ihr vorgelegten Steuerbescheide bis auf eine Ausnahme immer höhere Verluste ausweisen als im Berechnungsbeispiel dargestellt, weshalb die ersparten Steuern regelmäßig noch über den dortigen Ansätzen liegen müssten.
c) Zweifelhaft ist ferner ein Verschulden, soweit zu Lasten der Kl. höhere Finanzierungskosten als die im Berechnungsbeispiel berücksichtigten jährlichen Schuldzinsen in Höhe von 4056 DM entstanden sind. Hier ist nicht erkennbar, dass der Zeuge beim Ausfüllen des Formulars wegen der Höhe der Zinslasten nicht hinreichend sorgfältig vorgegangen ist.
2. Durch die Zurückverweisung erhält das BerGer. außerdem Gelegenheit, nach § 139 I ZPO auf eine sachdienliche Antragstellung der Kl. hinzuwirken. Die Kl. verlangt als Teil des Schadensersatzes Zahlung von 101997 DM mit der Begründung, in dieser Höhe sei von ihr ein Kredit zur Finanzierung des Erwerbs aufgenommen und noch nicht getilgt worden. Da die Kl. in diesem Umfang nicht durch den Entgang von Geld oder Einkünften, sondern durch die Belastung mit einer Verbindlichkeit geschädigt ist, kann sie von dem Bekl. zu 2 insoweit wegen des Grundsatzes der Naturalrestitution nach § 249 S. 1 BGB (vgl. Senat, NJW 1998, 302 [303] = LM H. 4/1998 § 249 [A] BGB Nr. 113) lediglich Freistellung (vgl. Senat, NJW 1981, 1035 [1036] = LM § 249 [E] BGB Nr. 6) verlangen. Geldersatz könnte die Kl. nur unter den - bislang nicht vorgetragenen - Voraussetzungen des § 250 BGB fordern.
3. Für den Fall, dass das BerGer. eine schuldhafte Verletzung der Beratungspflicht feststellen kann, weist der Senat im Hinblick auf den weiteren Angriff der Revision darauf hin, dass kein Anlass besteht, von der für die Kl. sprechenden Kausalitätsvermutung abzuweichen.
a) Wer vertragliche oder vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt, ist darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass der Schaden auch bei pflichtgemäßem Verhalten eingetreten wäre, der Geschädigte also den Hinweis unbeachtet gelassen und auch bei wahrheitsgemäßen Angaben den Vertrag so wie geschehen abgeschlossen hätte (Senat, NJW 1998, 302 [303] = LM H. 4/1998 § 249 [A] BGB Nr. 113; auch bereits Senat, NJW-RR 1988, 348 [350] = LM § 463 BGB Nr. 50 = WM 1988, 48 [50]). Da die Kausalitätsvermutung nur für aufklärungsrichtiges Verhalten besteht, setzt sie voraus, dass es für den anderen Teil vernünftigerweise nur eine bestimmte Möglichkeit der Reaktion auf die Aufklärung gibt und die Möglichkeit eines Entscheidungskonflikts ausscheidet (BGH, NJW 1994, 2541 [2542] = LM H. 2/1995 § 276 [Cc] BGB Nr. 35; NJW 1997, 2171 [2173] = LM H. 7/1997 § 276 [Fa] BGB Nr. 148).
b) Für die Möglichkeit eines Entscheidungskonflikts fehlt jeder Anhaltspunkt. Die Einkommensverhältnisse der Kl. zum Zeitpunkt einer etwaigen Beratung vor Vertragsschluss bewegten sich nicht in einem Umfang, der es ihr vernünftigerweise ermöglicht hätte, über die Tilgungslasten hinaus noch mehr als geringfügige Belastungen aus dem Wohnungserwerb zu übernehmen. Die von der Revision angesprochene, selbst nach dem ausgehändigten Exposé höchst unsichere Erwartung einer Wertsteigerung vermochte deshalb keinen Entscheidungskonflikt für die Kl. zu begründen. Ein solcher konnte auch nicht dadurch entstehen, dass die Kl. eine Eigennutzung der Wohnung beabsichtigt und daher für einen Erwerb auch höhere Belastungen in Kauf genommen hätte. Für eine solche Absicht gibt es nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des BerGer. keinen Hinweis.
Vertragsschluss:00/00/0000
Language(s):de/german
Data input:IFF : Institut Für Finanzdienstleistungen
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    Created: 26/07/01. Last changed: 02/08/01.
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