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ID:22732
Type:U/Judgements
Cite:LG Freiburg, Beschluss, rechtskräftig from 03/16/1999, Ref. 5 O 404/98, iif-intern = VuR 1999, 272
Area:KH/Immobilienfinanzierung, Baufinanzierung, Hypothekenkredit, Bausparen, Lebensversicherung
Keywords:Kapitalanlagen; Immobilienerwerb; Kreditfinanziert; Kreditvermittlung; Aufklärungspflichten; Kreditinstitute; Haftung; Vermittler; Finanzberater; Erfüllung
Countries/Regions:04EUDE/Germany
Reference:5 O 404/98
Court:LG Freiburg
State:Beschluss, rechtskräftig
Date of judgment:03/16/1999
Found at:iif-intern = VuR 1999, 272
Norm:BGB § 278; BGB § 166
Fulltext:1. Wird der Erwerb einer Wohnung, die als Kapitalanlage mit langfristiger Sicherheit und überdurchschnittlichem Ertrag angepriesen wurde, von einer Bank finanziert, so kann eine Aufklärungspflicht der Bank dann bestehen, wenn dem Kreditsachbearbeiter klar sein mußte, daß bei der Einkommenssituation der Erwerber die Steuersparmöglichkeit unbedeutend sein würden und daß mit den Renditen aus der fraglichen Immobilie die Kreditaufnahme nicht zu finanzieren war.
2. Darüber hinaus muß sich eine Bank das Verschulden eines Vermittlers, der mit ihrem Wissen und Wollen tätig ist, auch in bezug auf das Anlageobjekt dann zurechnen lassen, wenn der Zusammenhang zwischen Geldanlage und Kredit so eng ist, daß beides als einheitlicher Geschäftsvorgang erscheint.

Aus den Gründen
Die Kläger waren Eigentümer einer Ein-Zimmer-Eigentumswohnung von 23,6 Quadratmeter Wohnfläche in der Studentenwohnanlage A. -M. -Straße in K. Den Erwerb dieser Wohnung (durch die Klägerin zu 30%, durch den Kläger zu 70%) haben die Kläger durch Darlehen bei der Beklagten finanziert. Die Wohnung wurde zwischenzeitlich im Wege der Zwangsversteigerung für DM 27. 000,00 der Beklagten zugeschlagen. Die Kläger begehren Einstellung der Zwangsvollstreckung soweit sie sich durch Urkunde des Notars vom 25. August 1993 wegen des Anspruchs auf Rückzahlung der Darlehenssumme der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen (mit Ausnahme der Eigentumswohnung) unterworfen haben. Insoweit haben sie auch Erlaß einer einstweiligen Anordnung beantragt. Die Kläger begehren weiter Feststellung, daß sie nicht verpflichtet sind, auf die Darlehen der Beklagten zum Erwerb der Eigentumswohnung (...) weitere Zins- und Tilgungsleistungen zu entrichten. (...)
Den Klägern wurde die Wohnung als Kapitalanlage mit langfristiger Sicherheit und überdurchschnittlichem Ertrag angepriesen. "Persönliche Renditeberechnungen" für die Kläger wiesen aus, daß die Kreditzinsen für die zum Erwerb der Wohnung erforderlichen Darlehen durch die erzielbaren Nettomieten sowie Steuerersparnisse weitgehend, jedoch nicht vollständig abgedeckt würden. Die Mieten wären garantiert, wurden jedoch schon wenige Monate nach dem Kauf der Wohnung durch die Kläger von der Garantiegeberin, die 1996 in Konkurs ging, nicht gezahlt. Die Darlehen in Höhe von DM 28. 000,00 für die Klägerin und DM 110. 000,00 für den Kläger wurden von Herrn D. , der die erforderlichen Unterlagen zwischen den Parteien jeweils übermittelte, vermittelt, ohne daß es je zu einem persönlichen Kontakt zwischen den Klägern und der Beklagten gekommen wäre. Der Kaufpreis der Wohnung betrug DM 113. 506,00, der Gesamtaufwand zur Erstehung der Wohnung einschließlich aller Nebenkosten betrug DM 131.679,00. Zur Sicherung des Darlehensrückzahlungsanspruchs wurde eine Grundschuld über DM 138. 000,00 zu Lasten der Eigentumswohnung bestellt. Darüber hinaus unterwarfen sich die Kläger wegen der Zahlungsverpflichtung der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Grundschuldbestellungsurkunde. Die Kläger haben mittlerweile die Darlehensverträge gekündigt und angefochten, sowie die Zins- und Tilgungsleistungen eingestellt. Dem Antrag auf Erlaß der einstweiligen Anordnung war stattzugeben (§ 769 Abs. 1 ZPO). Nach vorläufiger Auffassung der Kammer bietet die Vollstreckungsabwehrklage der Kläger hinreichende Aussicht auf Erfolg. Nach dem unbestrittenen Vortrag der Kläger ist ohne weiteres ersichtlich, daß ihnen die Leistung einer Sicherheit nicht möglich ist und daß ihnen für den Fall weiterer Vollstreckung ein nicht zu ersetzender Nachteil droht. Dagegen hat die Beklagte durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung jedenfalls das finanzierte Objekt zur teilweisen Befriedigung ihrer möglichen Ansprüche erlangt. Nach vorläufiger Einschätzung der Kammer ist es nicht unwahrscheinlich, daß den Klägern Ansprüche auf Freistellung von ihren Verbindlichkeiten gegenüber dem Beklagten aus culpa in contrahendo zustehen. Derartige Ansprüche könnten sich aus einer Verletzung von Beratungspflichten durch die Beklagte selbst oder aber daraus ergeben, daß die Beklagte für das Verhalten des Vermittlers D. oder sein Wissen nach den §§ 278, 166 BGB einzustehen hat. Unstreitig hat eine Beratung der Kläger durch die Beklagte nicht stattgefunden. Zwar besteht bei der Finanzierung der Kapitalanlage grundsätzlich keine Pflicht der darlehensgebenden Bank, den potentiellen Darlehensnehmer über die aus dem zu finanzierenden Vorhaben resultierenden Risiken aufzuklären (BGH WM 89, 480; LG Braunschweig, WM 97, 111; OLG Düsseldorf, WM 93, 2207). Ausnahmsweise kann jedoch etwas anders gelten, wenn ein besonderes Aufklärungs- und Schutzbedürfnis des möglichen Darlehensnehmers besteht und deshalb nach Treu und Glauben ein Hinweis des Darlehensgebers geboten ist (OLG Düsseldorf, a. a. O. ; LG Braunschweig, a. a. O. ). Das ist nach der Rechtsprechung insbesondere dann der Fall, wenn die Bank gegenüber dem Kunden einen Wissensvorsprung hat oder wenn sich ihr die Aufklärungsbedürftigkeit des Kunden aufdrängen mußte (BGH WM 92, 602). Eine Aufklärungsbedürftigkeit der Kläger konnte sich der Beklagte nach Auffassung der Kammer hier insbesondere deshalb aufdrängen, weil jedem Kreditsachbearbeiter eines Kreditinstituts klar sein mußte, daß einerseits die Kläger, die offensichtlich keine Spitzenverdiener sind, durch die streitgegenständliche Investition Steuern nur in bescheidenem Umfang sparen konnten und daß andererseits mit Renditen aus Immobilien Kosten einer Kreditaufnahme wie der streitgegenständlichen grundsätzlich nicht zu finanzieren sind. Darüber hinaus kommt auch eine Haftung der Beklagten für das Verhalten/Wissen des Vermittlers D. in Betracht. Nach OLG Düsseldorf (WM 93, 2207) hat der Kreditgeber eines finanzierten Abzahlungskaufs für das Verschulden, des Kreditvermittlers gemäß § 278 BGB einzustehen, wenn er ihm die Gelegenheit verschafft hat, gegenüber dem Erwerber als seine Vertrauensperson in Erscheinung zu treten. Nach Auffassung der Kammer dürfte diese Rechtsprechung auch auf den finanzierten Kauf einer unbeweglichen Sache anzuwenden sein, wenn sich der Verkäufer/Vermittler um den Kredit für die Erwerber bemüht hat wie vorliegend Herr D. für die Kläger, wozu ihm die Beklagte Gelegenheit verschafft hatte. Nach Auffassung der Kammer liegt die Annahme nahe, daß Herr D. einerseits wußte, daß die streitgegenständliche Geldanlage für die Kläger nicht lukrativ sein würde und daß er andererseits Anhaltspunkte dafür hatte, daß der Wert der Eigentumswohnung weit unter dem Kaufpreis lag. Für letztere Annahme spricht auch der Erlös aus der Zwangsversteigerung. Insoweit dürfte unbeachtlich sein, daß Herr D. über die Kreditkonditionen speziell keine unrichtigen Angaben gemacht hat. Besteht nämlich ein so enger Zusammenhang zwischen Geldanlage und Kredit, daß beides als einheitlicher Geschäftsvorgang erscheint, so kommt es nicht darauf an, welcher Geschäftsteil vom Verschulden das Vermittlers betroffen ist (BGH, WM 98, 1673 ). Dies dürfte jedenfalls nach vorläufiger Auffassung der Kammer hier zutreffen. (... )
Vertragsschluss:00/00/0000
Language(s):de/german
Data input:IFF : Institut Für Finanzdienstleistungen
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    Created: 27/08/99. Last changed: 27/08/99.
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