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ID:22506
Type:U/Judgements
Cite:BGH Karlsruhe, Urteil from 02/25/1999, Ref. III ZR 191/98, WM 1999, 1020
Area:KH/Immobilienfinanzierung, Baufinanzierung, Hypothekenkredit, Bausparen, Lebensversicherung; FV/Vertrieb von Finanzdienstleistungen: Vermittler, Finanzberater, Strukturvertriebe, Makler
Keywords:Immobilienerwerb; Maklervertrag; Maklergebühr; Provisionen
Countries/Regions:04EUDE/Germany
Reference:III ZR 191/98
Court:BGH Karlsruhe
State:Urteil
Date of judgment:02/25/1999
Found at:WM 1999, 1020
Norm:BGB § 652
Fulltext:Hat der Nachweismakler seine Gelegenheit zum Abschluß eines Vertrages nachgewiesen und wirkt sich der Nachweis beim Abschluß dieses Vertrags, der in angemessenem Zeitbestand nachfolgt, aus, kann die Provisionspflicht nicht mit der Erwägung verneint werden, der Nachweis sei keine wesentliche Maklerleistung gewesen. Dies gilt auch dann, wenn die Verhandlungen des Maklerkunden mit dem unverändert verkaufsbereiten Verkäufer zunächst scheitern und erst aufgrund einer Anzeige des Verkäufers erneut aufgenommen werden.

Zum Sachverhalt:
Die Kl. bot aufgrund eines mit der Verkäuferingeschlossenen Maklervertrags Anfang Juni 1996 eine Eigentumswohnung in W. durch Zeitungsannonce für 420000 DM an. Die Bekl. zu 1 meldete sich auf die Annonce bei der Kl.; sie erhielt bei einer am selben Tag vorgenommenen Besichtigung nähere schriftliche Objektinformationen und unterzeichnete eine Erklärung, nach der bei Erwerb eineProvision in Höhe von 5,75% des Objektpreises inklusive Mehrwertsteuer an die Kl. zu entrichten sei. Auch ihr Ehemann, der Bekl. zu 2, besichtigte die Wohnung. Die Verhandlungen, die die Bekl. anschließend mit der Verkäuferin persönlich führten, scheiterten, weil die Bekl. den Kaufvertrag mangels Genehmigungsfähigkeit des geplantenAusbaus der Dachwohnung um eine Dachloggia nicht abschließen wollten. Hiervon verständigten sie die Kl. am 21. 6. 1996. Nachdem weitere Versuche der Kl., eine Gelegenheit zum Verkauf der Wohnungnachzuweisen, ohne Erfolg geblieben waren, schaltete die Verkäuferin am 5. 10. 1996 eine Zeitungsanzeige, in der sie - unter Angabe ihrer Telefonnummer - die Wohnung mit abgewandeltem Text und zu einem Preis von 395 000 DM anbot. Darauf setzten sich die Bekl. mitihr in Verbindung und kauften die Wohnung am 22. 10. 1996 für 385000 DM. Die Kl., die die Bekl. für provisionspflichtig hält, meint, ihre Tätigkeit im Juni 1996 sei für den Abschluß des Kaufvertrags zumindest mitursächlich gewesen, zumal sich die Verhältnisse hinsichtlich der Nichtgenehmigungsfähigkeit eines Dachausbaus nicht verändert hätten.
Ihr geltend gemachter Provisionsanspruch in Höhe von22137,50 DM nebst Zinsen hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Die Revision war erfolgreich.
Aus den Gründen:
I. 1 Das BerGer. nimmt rechtsfehlerfrei an, zwischen der Kl. und der Bekl. zu 1 sei ein Nachweismaklervertrag zustande gekommen. Da die Kl. unter Beweis gestellt hat, die Bekl. zu 1 habe auch für ihren Ehemann, denBekl. zu 2, gehandelt, weshalb die Auftragsbestätigung an die Familie B. P. gerichtet worden sei, das BerGer. diese streitige Frage aber nicht geklärt hat, ist für das Revisionsverfahren zuunterstellen, daß auch der Bekl. zu 2 der Kl. vertraglich verbunden war.
2. Das BerGer. geht weiter zutreffend davon aus, daß die Kl. den Bekl. eine Nachweisleistung erbracht hat. Denn sie hat die Bekl. auf die Gelegenheit hingewiesen, die Eigentumswohnung von der Verkäuferin zu erwerben. Sie hat mit ihnen nichtnur zweimal die Wohnung besichtigt, sondern auf Wunsch der Bekl. veranlaßt, daß die Verkäuferin mit ihnen über den Abschluß eines Kaufvertrags verhandelte. Die Annahme einer dem Maklerauftrag entsprechenden Nachweisleistung (vgl.hierzu BGH, NJW-RR 1990, 1008 = LM § 652 BGB Nr. 118) scheitert nicht - wie die Revisionserwiderung meint - daran, daß die Kl. in ihren Aufnahmebogen als besonderen Wunschder Bekl. einen Balkon und als Preis maximal 400000 DM aufgenommen hat, die nachgewiesene Wohnung aber über keinen Balkon verfügte und teurer sein sollte. Vielmehr sinddie Bekl., die nach der Besichtigung einen Eindruck von der Wohnung gewonnen hatten, in Verhandlungen mit der Verkäuferin eingetreten, woraus sich ergibt, daß sie die Nachweisleistung der Kl. als vertragsgerecht angesehen haben. Die Revisionserwiderung beruft sich daher zu Unrecht darauf, ein Provisionsanspruch sei deshalb nicht gegeben, weil die Bekl. eine Wohnung ohne Balkon gekauft hätten, während die Kl. verpflichtet gewesen sei, ihnen eine solche mit Balkon nachzuweisen. Auch die Annahme des BerGer., der Kaufvertrag über dieEigentumswohnung stimme mit der Gelegenheit überein, die die Kl. den Bekl. nachgewiesen habe, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Zwar ist die Wohnung letztlich nur zu einem Preis von 385000 DM verkauft worden. Die Abweichung von15000 DM gegenüber der ursprünglichen Preisvorstellung der Verkäuferin ist jedoch nicht so erheblich, als daß sie die notwendige Identität des abgeschlossenen Vertrags mit der nachgewiesenen Gelegenheit in Frage stellen könnte. Vielmehr ist diese Abweichung damit zu erklären, daß die Verkäuferin dieEinsicht gewann, zu dem ursprünglich vorgesehenen Preis in naheliegender Zukunft keinen Käufer zu finden, und die Bekl. den Preis in dieser Situation noch weiter herunterhandelnkonnten. Das ist ein für Kaufverhandlungen typisches Geschehen, das durch die Nachweisleistung der Kl., die diese Vertrags- und Verhandlungsgelegenheit eröffnet hat, ermöglicht worden ist.
3. a) Das BerGer. sieht die Nachweisleistung der Kl. im Juni 1996 als mitursächlich für den Abschluß des Kaufvertrags an.Es meint, angesichts der seit dem Nachweis verstrichenen Zeit von nur etwa vier Monaten spreche eine tatsächliche Vermutung für die Mitursächlichkeit der Tätigkeit der Kl. Eine relevante Unterbrechung des Ursachenzusammenhangs hätten die Bekl. nicht bewiesen. Zwar komme dies dann in Betracht,wenn die Parteien ihre Kauf- bzw. Verkaufsabsichten definitiv aufgegeben hätten und völlig neue Verhandlungen unabhängig von der Tätigkeit des Maklers aufgenommen würden. Hier sei es aber anders gewesen, da die Bekl. ihre Absicht, eine Wohnung zu erwerben, ebenso weiterverfolgt hätten wie die Verkäuferin und die Kl. ihre Bemühungen, für die Wohnung einen Käufer zu finden. Es komme hinzu, daß die Bemühungen der Kl. im Juni 1996 in der Weise fortgewirkt hätten, daß im Oktober keine Abklärung mehr über die Möglichkeit des Ausbaus einer Dachloggia nötig gewesen sei undder Kaufvertrag schnell habe abgeschlossen werden können. Das BerGer. hält es für nicht ausgeschlossen, daß die Vorarbeit der Kl. dazu beigetragen habe, daß die Bekl. die Wohnung im Oktober 1996 vor anderen Interessenten hätten erwerben können, nachdem die Verkäuferin an denjenigen habe verkaufen wollen, der sich als erster dazu in der Lage gezeigt habe.
b) Diese Ausführungen werden von der Revision als ihr günstig nicht angegriffen. Sie entsprechen auch im Ausgangspunkt der Rechtsprechung des BGH, wonach sich der Schluß auf denUrsachenzusammenhang von selbst ergibt, wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsschluß nachgewiesen hat und seiner Nachweistätigkeit der Vertragsschluß in angemessenem Zeitabstand nachfolgt (vgl. BGH, NJW 1980, 123 = LM§ 652 BGB Nr. 65). Die Revisionserwiderung wendet demgegenüber ein, das LG sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon überzeugt gewesen, daß die Bekl. nach den Verhandlungen mit der Verkäuferin im Juni 1996 kein Interesse mehr gehabt hätten, die von der Kl. nachgewiesene Wohnung zu erwerben, und habe deshalb die Mitursächlichkeit desNachweises für den späteren Kaufvertragsabschluß verneint. Das BerGer. habe sich über diese Würdigung ohne Begründung hinweggesetzt. Dem kann jedoch nicht gefolgt werden. Ersichtlich legt das BerGer. seiner Beurteilung, was das Scheitern der Verhandlungen im Juni 1996 und deren Wiederaufnahme nach der Annonce der Verkäuferin angeht, dieselbenTatsachen wie das LG zugrunde. Wenn das BerGer. darüber hinaus annimmt, die Bemühungen der Kl. im Juni 1996 hätten in der Weise fortgewirkt, daß die Bekl. im Oktober den Kaufvertrag schnell hätten abschließen können, ist seine hierauf beruhende Annahme der Mitursächlichkeit der Nachweisleistung nicht zu beanstanden. Die hiervon abweichende Beurteilung des LG läßt diesen Gesichtspunkt zu Unrecht außer Betracht.
4. a) Trotz der Annahme eines Ursachenzusammenhangshält das BerGer. den Provisionsanspruch der Kl. für unbegründet, weil sich der Abschluß des Kaufvertrags bei wertender Betrachtung nicht als Arbeitserfolg der Kl., sondern im wesentlichen als Ergebnis der Neuverhandlungen der Kaufvertragsparteien aufgrund neuer Umstände darstelle. Insoweit sieht es das BerGer. als wesentlich an, daß die Verkäuferin sich nicht im Hinblick auf den bereits durch die Kl. geknüpften Kontaktan die Bekl. gewandt habe und diese nicht gezielt an die Verkäuferin herangetreten seien, sondern daß die Anzeige der Verkäuferin, der nicht anzusehen gewesen sei, daß sie sich auf die den Bekl. bereits bekannte Wohnung beziehe, die zum Abschluß des Kaufvertrages führenden Verhandlungen eingeleitet habe. Es komme hinzu, daß die Anzeige der Verkäuferin einen deutlich niedrigeren Preis enthalten habe. Auf die neuePreisgestaltung habe die Kl. keinen Einfluß genommen; ebensowenig sei sie in der Lage gewesen, diesen neuen Vertragsinhalt nachzuweisen.
b) Diese Beurteilung hält der rechtlichen Überprüfung nicht stand.
aa) Nach der Rechtsprechung des BGH ist es für das Entstehen des Provisionsanspruchs des Nachweismaklers erforderlich, daß sich der Abschluß des Hauptvertrags zumindest auch als Ergebnis einer für den Erwerb wesentlichen Maklerleistung darstellt; es genügt nicht, daß die Maklertätigkeit aufanderem Weg für den Erfolg adäquat kausal geworden ist (vgl. BGH, NJW 1983, 1849 [1850] = LM § 652 BGB Nr. 83; BGH, NJW-RR 1988, 942 = LM § 652 BGB Nr. 114; BGH, NJW-RR 1988, 1397 [1398] = LM § 652 BGB Nr. 116; Senat, NJW-RR 1996, 691 = LM H. 7-1996 § 652 BGB Nr. 138).Neben der Feststellung der Ursachen für den Abschluß des Hauptvertrags ist es daher jeweils auch ein dem Tatrichter obliegender Akt wertender Beurteilung im Einzelfall, wie diese Ursachen zu gewichten sind und ob die Maklerleistung als wesentlich für den Vertragsabschluß anzusehen ist (vgl. BGH,NJW 1983, 1849 [1850] = LM § 652 BGB Nr. 83; BGH, NJW-RR 1996, 114 [115]). Dabei ist die in der Rechtsprechung häufig verwendete Formulierung, für eine wesentliche Maklerleistung sei erforderlich und ausreichend, daß der Kunde durch den Nachweis des Maklers den konkreten Anstoß bekommen habe, sich um das nachgewiesene Objekt zu kümmern (vgl. Senat, NJW-RR 1998, 411 [412] = LM H. 8-1998 § 652 BGB Nr. 141 m.w. Nachw.), eine Abgrenzungshilfe für den Tatrichter.
bb) Gemessen an diesen Maßstäben hat das BerGer. den Begriff der wesentlichen - hier ursächlich gewordenen - Maklerleistung im Zusammenhang mit der Tätigkeit eines Nachweismaklers verkannt. Der Nachweismakler hat seinen Kunden auf die Gelegenheit, über ein bestimmtes Objekt einen Vertragzu schließen, hinzuweisen (vgl. BGH, NJW-RR 1990, 1008 = LM § 652 BGB Nr. 118). Er muß ihn in die Lage versetzen, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebtenHauptvertrag einzutreten (vgl. BGH, NJW-RR 1988, 1397 [1398] = LM § 652 BGB Nr. 116). Dazu gehört in der Regel, daß er seinem Kunden den Vertragspartner für dieses Geschäftbenennt (vgl. BGH, NJW 1987, 1628 [1629] = LM § 652 BGB Nr. 106) und daß dieser auch tatsächlich bereit ist, über das Objekt den in Rede stehenden Vertrag zu schließen. An letzterem kann es etwa fehlen, wenn der Vertragspartner seinen Entschluß, einen Vertrag über das Objekt abzuschließen, endgültig aufgegeben hat (vgl. BGH, NJW-RR 1990, 1008f. = LM§ 652 BGB Nr. 118). Das BerGer. hat, wie bereits zu Nr. I 2 ausgeführt, ohne Rechtsfehler festgestellt, daß die Kl. eine solche Nachweisleistung erbracht hat. Der Nachweis bezog sich auf eine tatsächlich bestehende Vertragsgelegenheit, die imfolgenden auch nicht durch eine anderweitige Entschließung der Verkäuferin gegenstandslos geworden ist. Vielmehr blieb die Absicht der Verkäuferin, ihre Eigentumswohnung zu veräußern, bis zum Abschluß des Kaufvertrags mit den Bekl. unverändert. Mit diesem Nachweis war die Tätigkeit der Kl. erschöpft. Ihr oblag es nicht, sich nach der Benachrichtigungüber das (vorläufige) Scheitern der Verhandlungen im Juni 1996 um weitere Nachweise für die Bekl. zu bemühen oder erneut Verhandlungen mit der Verkäuferin in Gang zu setzen. Für das Entstehen des Provisionsanspruchs genügte vielmehr,daß die Bekl. den Vertrag schlossen, nachdem sie durch den Nachweis der Kl. Kenntnis von der Vertragsgelegenheit erhalten hatten. Daß der Vertrag schließlich - nach der Anzeige der Verkäuferin - ohne weitere Beteiligung der Kl. zustande gekommen ist, ist für ihren Vergütungsanspruch grundsätzlichohne Belang (vgl. BGH, NJW 1980, 123 [124] = LM § 652 BGB Nr. 65). Folgt der Vertragsschluß der Nachweisleistung - wie hier - in angemessenem Zeitabstand nach, besteht keinAnlaß, deren Wesentlichkeit für den Vertragsschluß, die vorrangig an dem zu messen ist, was der Makler vertraglich übernommen hat, in Frage zu stellen. Der Umstand, daß die Verkäuferin gegenüber ihrer ursprünglichen Preisvorstellung bei Vertragsschluß weitere Nachgaben gemacht hat und daß die Bekl. - auch angesichts ihrer vergeblichen Bemühungen, in derZwischenzeit eine andere Wohnung mit Balkon zu finden - bereit gewesen sind, insoweit ihre ursprünglichen Wünsche aufzugeben, vermag die Bedeutung des den gesamten Vorgang auslösenden Nachweises der Kl. nicht zu beeinträchtigen. Eine andere Entscheidung hieße, den Provisionsanspruch des Maklers in nicht sachgerechtem Umfang in die Hände der Parteiendes Hauptvertrags zu legen, ohne daß der Makler, der seine Leistung vertragsgemäß erbracht hat, hierauf Einfluß nehmen könnte.
cc) Soweit der BGH den Vergütungsanspruch des Nachweismaklers verneint hat, weil er keine wesentliche Maklerleistung erbracht habe, handelte es sich um Fallgestaltungen, diemit der hier vorliegenden nicht vergleichbar sind. In dem der Entscheidung vom 15. 6. 1988 (NJW-RR 1988, 1397f. = LM § 652 BGB Nr. 116) zugrundeliegenden Fall hatte der Maklerkunde bei dem Versuch einer Besichtigung des Objekts mitdem Makler einen Bevollmächtigten der Eigentümerinnen angetroffen, woraus sich die spätere Möglichkeit eines Vertragsschlusses ergab. Demgegenüber hatte der Makler auf eine Vertragsgelegenheit mit einer anderen Person hingewiesen, die sich nicht realisieren ließ. Auch in der dem Urteil vom 27. 1. 1988 (NJW-RR 1988, 942 = LM § 652 BGB Nr. 114) zugrundeliegenden Sache ging es darum, daß nicht eine vom Maklernachgewiesene Vertragsgelegenheit genutzt wurde, sondern eine andere, auf die sich vertragsgemäße Bemühungen des Maklers nicht bezogen hatten. Von diesen Fällen unterscheidetsich der hier zu beurteilende Sachverhalt maßgeblich, da die Bekl. die Vertragsgelegenheit genutzt haben, die ihnen die Kl. nachgewiesen hatte. Daß die Verhandlungen der Vertragsparteien zuletzt durch die Anzeige der Verkäuferin einen Anstoßerfahren haben, erlaubt nicht die Bewertung, die Nachweistätigkeit der Kl. sei nicht - mehr - wesentlich gewesen. Soweit das BerGer. in diesem Zusammenhang die Auffassung vertritt, die Kl. sei nicht mehr in der Lage gewesen, den sich aus der Anzeige ergebenden neuen Vertragsinhalt nachzuweisen, verkennt es, daß die Kl. ihre Nachweisleistung erbracht hatte,und setzt sich mit seinen zutreffenden Ausführungen über die Identität der nachgewiesenen Gelegenheit mit dem abgeschlossenen Vertrag in einen unvereinbaren Widerspruch.
II. Die Klage ist, soweit sie sich gegen die Bekl. zu 1 richtet, i.S. der Revision entscheidungsreif. Nach dem geschlossenen Vertrag steht derKl. ein Provisionsanspruch von 5,75% aus 385000 DM, das sind 22137,50 DM, zu, mit dessen Zahlung sich die Bekl. zu 1 aufgrund der Mahnung der Kl. vom 7. 11. 1996 seit dem 16. 11. 1996 in Verzug befindet. Daß die Kl. Bankkredit in die Klageforderung übersteigender Höhe in Anspruch nimmt, den sie mit 12% zu verzinsen hat, ist unbestritten geblieben. Soweit es um die gegen den Bekl. zu 2 gerichtete Klage geht, hat das BerGer. - von seinem Standpunkt aus zu Recht -ungeprüft gelassen, ob auch der Bekl. zu 2 Vertragspartner der Kl. geworden ist. Zur Nachholung der hierfür notwendigen Feststellungen ist die Sache an das BerGer. zurückzuverweisen.
Vertragsschluss:00/00/0000
Language(s):de/german
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    Created: 08/07/99. Last changed: 08/07/99.
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